北市豪宅市場(chǎng)面臨信心危機(jī)，置產(chǎn)型豪宅客群觀望態(tài)度轉(zhuǎn)濃，精華地段豪宅8月成交量重挫3成。

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】央行持續(xù)嚴(yán)控房市投機(jī)行為，8月份甚至加碼祭出「土建融限縮」政策，使得民眾對(duì)房市普遍存有「跌價(jià)」的預(yù)期心態(tài)，連帶減弱了財(cái)力十足的資產(chǎn)大戶(hù)之購(gòu)屋意願(yuàn)。也因此，在濃厚的觀望氛圍中，導(dǎo)致8月大臺(tái)北豪宅市況持續(xù)清淡，呈現(xiàn)價(jià)量均跌的走勢(shì)。根據(jù)永慶豪宅事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，8月大臺(tái)北豪宅，北縣市均較7月量縮逾10%，平均單價(jià)也下滑2%，交易量均創(chuàng)今年4月以來(lái)新低量，平均單價(jià)更是連2月下滑。

值得一提的是，雖然目前豪宅買(mǎi)氣偏弱，但北市中心的豪宅賣(mài)方姿態(tài)似乎不受影響。這主要因?yàn)楸笔兄行牡闹笜?biāo)頂級(jí)豪宅價(jià)格屢創(chuàng)新高，在比價(jià)效應(yīng)下，周邊中古豪宅賣(mài)方「自視甚高」，開(kāi)價(jià)普遍高漲，導(dǎo)致市中心買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知差距相當(dāng)大，讓精華區(qū)的豪宅「曲高和寡」，造成交易量遽減3成，成為人氣最弱勢(shì)的區(qū)域。

永慶房屋首席房產(chǎn)顧問(wèn)葉國(guó)華分析，近期國(guó)內(nèi)央行打房不遺餘力，6月底祭出的「房市信用管控措施」，針對(duì)民眾名下已有房貸者，如要在北市和北縣10個(gè)縣轄市辦理第2棟以上房貸，最高只能貸款7成的嚴(yán)格規(guī)定，已使過(guò)熱的房市投機(jī)大幅降溫，最近又祭出針對(duì)建商土建融利率限定在2%以上，貸款成數(shù)在7成以下的新規(guī)定，顯示政府管控房市的立場(chǎng)相當(dāng)明確，打房力道正逐漸加強(qiáng)中。
 

葉國(guó)華表示，以8月大臺(tái)北豪宅價(jià)跌2%、量縮逾10%的市況來(lái)看，央行打房不僅使得房市投資氛圍大減，就連口袋很深的資產(chǎn)大戶(hù)也得要「再三思考」，在一片望「跌」聲中，導(dǎo)致豪宅市場(chǎng)量能正不斷減弱。葉國(guó)華指出，近期市場(chǎng)訊息多空交雜，雖有兩岸ECFA簽訂及亞洲貨幣升值預(yù)期等利多，但由於國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)甦不如預(yù)期，加上近期亞洲各國(guó)打房動(dòng)作不斷，預(yù)期短期內(nèi)國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)買(mǎi)氣難以見(jiàn)到明顯復(fù)甦。

進(jìn)一步解析北市中心、北市郊區(qū)及北縣等3區(qū)的豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)，根據(jù)永慶豪宅事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，8月份上述三區(qū)豪宅交易量，以北市中心交易量較7月劇減3成幅度最大，而北市郊區(qū)和北縣則較7月萎縮7.5%、10.4%；至於平均成交單價(jià)，量縮最大的北市中心，反而在價(jià)位最能撐盤(pán)，8月單價(jià)僅較上月跌0.9%，遠(yuǎn)比北市郊區(qū)衰退3.3%、北縣下滑2.3%，跌幅來(lái)得小。

葉國(guó)華表示，今年以來(lái)壽險(xiǎn)業(yè)及建商對(duì)於北縣市精華區(qū)土地的高價(jià)搶標(biāo)風(fēng)，不但為大臺(tái)北房?jī)r(jià)走高注入動(dòng)能，也是指標(biāo)豪宅推案及價(jià)格屢創(chuàng)新高的重要關(guān)鍵，不過(guò)，指標(biāo)豪宅價(jià)格不斷竄高，相對(duì)也提高周邊中古豪宅賣(mài)方的比價(jià)心態(tài)。葉國(guó)華指出，雖目前豪宅市況低迷，但目前市中心豪宅賣(mài)方受比價(jià)效應(yīng)影響，開(kāi)價(jià)普遍高漲，降價(jià)求售的狀況相較市郊區(qū)及北縣並不多見(jiàn)，由8月市中心豪宅價(jià)格跌幅不到1%，明顯低於市郊區(qū)及北縣及可見(jiàn)一般，進(jìn)而導(dǎo)致交易量能大幅減弱。
 

葉國(guó)華分析，因高總價(jià)產(chǎn)品買(mǎi)方不缺購(gòu)買(mǎi)力，但欠缺購(gòu)買(mǎi)意願(yuàn)，以98年初至今年8月北市中心中古豪宅平均單價(jià)來(lái)說(shuō)，多數(shù)個(gè)案漲幅已3-5成，波段漲幅相當(dāng)大，對(duì)於以「自住兼投資」為導(dǎo)向的高總價(jià)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，為確保未來(lái)可能上漲空間，不得不為價(jià)格訂定可承受的「高標(biāo)」，因此，當(dāng)賣(mài)方心態(tài)過(guò)高，開(kāi)價(jià)與買(mǎi)方認(rèn)知價(jià)差持續(xù)拉大時(shí)，買(mǎi)方追價(jià)及購(gòu)置意願(yuàn)自然降低，進(jìn)而影響豪宅交易量，這也是市中心豪宅大幅量縮主因，預(yù)期唯有賣(mài)方心態(tài)調(diào)整、合理降價(jià)，交易市況才有回穩(wěn)的可能。

最後，葉國(guó)華表示，目前受央行重手打房影響，買(mǎi)方價(jià)格支付意願(yuàn)上，明顯與賣(mài)方有所落差，導(dǎo)致市場(chǎng)買(mǎi)方雙方陷入僵局。不過(guò)，以近期豪宅交易量不斷萎縮，8月成交單價(jià)已連2月走跌來(lái)看，顯示足夠交易量能才是價(jià)格支撐關(guān)鍵，預(yù)期若交易持續(xù)量縮，價(jià)格長(zhǎng)期高檔獲得支撐機(jī)會(huì)不大，對(duì)於有意處分資產(chǎn)的賣(mài)方，可考慮適度讓價(jià)先行獲利了結(jié)或轉(zhuǎn)進(jìn)更具保值性的頂級(jí)指標(biāo)產(chǎn)品，才可避免未來(lái)房市反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)走跌造成的損失。

 

99年大臺(tái)北地區(qū)豪宅價(jià)格變化                       

註1：北縣市豪宅分指總價(jià)兩千萬(wàn)及三千萬(wàn)以上的大樓、華廈、別墅住宅

註2：北縣豪宅統(tǒng)計(jì)區(qū)域僅包含新店、永和、中和、板橋等四個(gè)主要北縣豪宅區(qū)域。

註3：成交量指數(shù)係以4月份成交數(shù)據(jù)為基期100，計(jì)算5~8月與4月成交量之比值。

資料來(lái)源：永慶豪宅事業(yè)部